Alternativas de loteo VIS bifamiliar sobre el lote real de 3.033 m², según trazado vial (2 y 4 manzanas) y estrategia de cesión.
Inversiones Ramaro S.A.S.
Catastral 01-04-1107-0001-000
Matrícula 230-124029 · Villavicencio
Área 3.033 m² · perímetro 227,71 m
CNU C2-CNU-25-3416 · AMH 07 Popular
Plano base
Lote esquinero con cuatro frentes sobre vía pública. Norte arriba.
Nota clave · holgura vs. densidad
El máximo es el mismo en las tres estrategias: 18 lotes / 36 viviendas. Lo topa la densidad, no el área:
120 viv/ha × 0,3033 ha = 36 viv → 18 lotes
La holgura (área útil que sobra) no da más viviendas. Da lotes más grandes —de 84 a 131 m²— o suelo para vías anchas y zonas verdes. Y define el costo (compensar cesiones) y el riesgo: en terreno el loteo cabe al límite (+10 m²).
TRAZADO ELEGIDO
Dos manzanas · vía central
Una vía local (VLR) por la mitad del lote genera dos manzanas de loteo — la mejor organización y aprovechamiento para un lote de este tamaño. (El trazado de cuatro manzanas se descartó: fragmenta demasiado y desperdicia frente.) Se muestra cómo cambia el aprovechamiento según se cedan las cesiones en terreno, se compensen en dinero o mixto.
HOLGURA
La holgura como lotes más grandes
Mismos 18 lotes en los tres, pero la holgura liberada al compensar se traduce en lote más grande y vendible. Terreno queda en el mínimo (84 m²); mixto sube a ~118 m²; dinero a ~131 m².
RESUMEN
Comparativo de escenarios
Estrategia de cesión
Lotes máx
Viviendas
Área útil
Lote prom.
Holgura
Compensa
Tope
RECOMENDADO
Compensar en dinero · parque y escuela cercanos
Justificación de inconveniencia · Art. 300 / Ac. 292/2016
El predio colinda con la I.E. Manuela Beltrán y está a menos de una cuadra del Parque Público y la Cancha del Menegua. Hay espacio público y dotacional suficiente en el sector, así que fragmentar el lote con otro parque de 606 m² no aporta.
Como el EPE (606,6 m²) y el comunal (227,5 m²) están bajo los umbrales (1.200 / 300 m²), se pueden compensar en dinero en vez de construir el parque en el lote. Solo el equipamiento comunitario (70 m²) va obligatorio en sitio. Sujeto a avalúo IGAC y acto administrativo de Planeación.
VALUACIÓN
Cuánto cuesta compensar
La compensación se paga sobre el valor comercial del suelo (Art. 300 · Ac. 292/2016). Hoy el valor catastral es $252.000/m² y equivale al 60% del comercial; por regla de tres el comercial proyectado es $420.000/m².
Valor catastral$252.000 /m²= 60% del comercial
÷ 0,60 →
Valor comercial (100%)$420.000 /m²252.000 × 100 ÷ 60
Estrategia de cesión
Área a compensar
Cálculo
Compensación estimada
1 · En terreno
0 m²
—
$0
2 · En dinero
834,08 m²
× $420.000
$350.311.500
3 · Mixto
606,60 m²
× $420.000
$254.772.000
Cómo se compone
En dinero se compensan EPE (606,60 m²) + comunal (227,48 m²) = 834,08 m². En mixto se compensa solo el EPE (606,60 m²) y el comunal se cede en sitio. El valor final lo fija el avalúo comercial que acepte el municipio; aquí se proyecta desde el catastral vigente.
OBRA
Dimensiones de lote y opciones de construcción
En compensación, cada lote ≈ 131 m². Con IO 0,80 (CNU 3.2) la huella máxima es 105 m², y eso define qué casa cabe.
Opción
Descripción
Área / casa
Costo · velocidad
1 piso · pareadas
Dos casas de un solo piso, lado a lado (muro medianero)
≈52 m² c/u
Más barato y rápido
2 pisos · dúplex pareado
Dos casas de dos pisos, lado a lado (cada casa su propio dúplex)
≈65 m² c/u
Más área por casa
Para casas de un piso de ~60 m² conviene cambiar cantidad por tamaño: la densidad permite hasta 18 lotes, pero puedes hacer menos y más grandes.
N.º lotes
Área / lote
Frente
Fondo
Casa 1 piso (2×)
Viviendas
18
131 m²
≈9,2 m
≈14,3 m
2 × 52 m²
36
máx. densidad
16
147 m²
≈10,3 m
≈14,3 m
2 × 59 m²
32
recomendado · 1 piso
15
157 m²
≈11,0 m
≈14,3 m
2 × 63 m²
30
1 piso más amplio
Costo y velocidad → 16 lotes de ~147 m², bifamiliar de 1 piso pareado (2 casas de ~59 m²).Máximo de unidades → 18 lotes de 131 m², bifamiliar de 2 pisos (~65 m² c/u).
PROYECCIÓN
18 lotes · dinero 100% · casa VIS de 1 piso (~52 m²)
Con la compensación en dinero al 100% los 18 lotes alcanzan su mayor tamaño (~131 m², el máximo de la holgura). Cada lote es bifamiliar → dos casas de 4,6 × 14,3 m. Restando el patio posterior de 3 m obligatorio (CNU 3.8 / Tabla 46), la huella construible en un solo piso es 4,6 × 11,3 = 51,98 ≈ 52 m² por casa: una VIS completa en 1 nivel, más barata y rápida de construir.
Cálculo del área por casa
Lote (18 · dinero)
131 m²
útil 2.356 ÷ 18
Frente del lote
≈9,2 m
131 ÷ 14,3 (fondo)
Casa (½ lote bifamiliar)
4,6 × 14,3 m
2 casas · medianera
(−) Patio posterior
3,0 m
aislamiento CNU 3.8
Huella construible 1 piso
≈52 m²
4,6 × 11,3
Índice de ocupación
0,79
máx. 0,80 (CNU 3.2)
Una casa VIS de ~52 m² en un solo piso cabe justo en cada media-manzana, dejando el patio de 3 m. Sin necesidad de segundo piso. (Si quisieras frente de 9,5 m el lote sería 136 m² y solo caben ~17; para 18 lotes el frente honesto es 9,2 m.)
¿Cabe el parqueadero propio?
La norma exige solo 1 cupo por cada 3 viviendas (Tabla 39, VIS < 80 m²), no uno por casa: el parqueo propio es una mejora de venta, no una obligación. Tres formas de resolverlo:
1 piso lleno (52 m²) + parqueo comunal: la casa ocupa toda la huella → el parqueo va en bahías comunes. Lo más barato y rápido.
1,5 pisos + parqueo propio ✅: planta baja con carport 2,5 × 5 m al frente + sala-cocina-baño (~29 m²) y 1 alcoba arriba (~21 m²) = ~50 m² + garaje propio en el mismo lote (IO 0,63). Es tu idea de "un piso con una habitación arriba".
Progresivo: se entrega la casa con un retiro de 5 m al frente; el comprador construye ahí su parqueo a futuro (parqueo comunal mientras tanto).
Área mínima VIS y terminados de entrega
El POT no fija un área construida mínima para casa unifamiliar/bifamiliar (solo el multifamiliar tiene inmueble mín. 45 m², Art. 316). La VIS se define por precio (≤ 135 SMMLV, Dec. 1467/2019), no por metraje — una casa de ~52 m² es una VIS holgada. Rigen los espacios mínimos de habitabilidad (Art. 315 POT + NSR-10 sismo + Res. 0549/2015): zona social, cocina, baño, alcoba y zona de ropas.
Terminados para entrega (VIS con subsidio · Mi Casa Ya): la vivienda debe entregarse terminada y habitable — pisos (cerámica al menos en baño y cocina), enchapes en zonas húmedas, aparatos sanitarios + lavadero, mesón y lavaplatos de cocina, puertas y ventanas con vidrio, pintura, y redes completas (eléctrica con contador, hidrosanitaria y gas/previsión). Vendida sin subsidio podría entregarse en obra básica, pero limita al comprador. Confirmar el estándar exacto de acabados con el programa de subsidio aplicable.
PLANTA
Casa de 1,5 pisos con parqueadero propio (~50 m²)
La casa recomendada para vender: planta baja con parqueadero propio 2,5 × 5 m, sala-comedor, cocina y baño; y un altillo (medio piso) con la alcoba principal y su baño. Sobre el lote real de cada casa (4,6 × 14,3 m), dejando el patio posterior de 3 m. Área construida ≈ 50 m² + garaje. Norte arriba; el frente (calle) está abajo.
PLANTA BAJA · parqueo + zona social
ALTILLO (½ piso) · alcoba principal
Los parqueaderos: cómo cuadra la norma
Si cada casa tiene su parqueadero, cubres de sobra el mínimo. La norma (Art. 319 · Tabla 39) pide, para VIS < 80 m² a densidad 120, solo 1 privado por cada 3 viviendas → 36 viv ÷ 3 = 12 cupos privados mínimos. Con 36 casas con garaje propio tienes 36 → no necesitas ningún parqueadero privado adicional afuera.
Lo único que sí sigue siendo obligatorio son los de visitantes (Tabla 40): 1 por cada 14 viviendas → 36 ÷ 14 = 3 cupos de visitantes, resueltos como 3 bahías comunes junto al acceso. Nada más. El parqueadero propio es, además, tu mejor gancho de venta.
MEDIDAS
Vía interna y parqueaderos
Perfil de la vía local que divide las dos manzanas, y la dotación de estacionamientos exigida — dos cosas que faltaban en los esquemas anteriores.
Perfil de vía · VLR 14,0 m
Sección transversal (sin antejardín: no se exige en VIS bifamiliar, CNU 3.5).
Zona verde1,5
Andén2,0
Calzada7,0
Andén2,0
Zona verde1,5
Total 14,0 m: calzada 7,0 (doble sentido) + andén 2,0 y zona verde 1,5 a cada lado. Fuente CNU 2.4. El fondo de cada manzana queda en ≈ 14,3 m ((42,6 − 14) ÷ 2).
Parqueaderos (Art. 319)
Exigidos al interior del predio · Tablas 39 y 40.
Privados: 1 por cada 3 viviendas → 12 cupos (36 viv) · 11 (32 viv).
Visitantes: 1 por cada 14 → 3 cupos.
Motos: 1 por cada 3 autos · Bicis: 1 por cada 2 autos.
Se resuelven como bahías comunes sobre la vía o bolsón de parqueo — no hay garaje por casa (la norma pide 1 cada 3, no 1 por vivienda).
Ocupan ≈ 190 m² (15 autos × 12,5 m² + circulación), dentro del área común / cesión vial.
REDES
Servicios públicos: qué cubre este estudio y qué sigue
Importante para socios y curaduría: las cesiones (suelo que se entrega al municipio) y las redes de servicios son cosas distintas. Este dossier resuelve la capa urbanística; las redes son un diseño técnico posterior con las empresas de servicios.
✅ Ya cubierto aquí (capa POT / CNU)
Cesiones tipo A: parque / EPE, equipamiento comunal y comunitario.
Cesiones viales: vía VLR 14 m, andenes y zonas verdes del perfil.
Estacionamientos, densidad y tipología de vivienda.
➡ Diseño posterior (con las empresas de servicios)
Redes: acueducto y alcantarillado (sanitario + pluvial), energía, alumbrado público, gas y telecomunicaciones.
Son obligación de urbanización, no cesiones. El POT solo exige disponibilidad inmediata de servicios (CNU 2.8) para otorgar la licencia.
Se aprueban en los diseños de urbanismo con la electrificadora del Meta (EMSA) y la empresa de acueducto (EAAV), y se radican con la licencia de urbanización.
Sobre los postes y el transformador
Postes (red aérea) es viable y más económico para VIS: el POT no obliga red subterránea — eso lo define la norma de EMSA. Y lo mejor: el alumbrado y los postes van en la franja de zona verde / andén del perfil vial de 14 m que ya reservamos (1,5 m de zona verde por lado), así que el espacio ya está previsto.
Para 36 viviendas VIS normalmente basta un transformador (en poste o pedestal), no una subestación — eso lo confirma el estudio de carga de EMSA. Único cuidado: verificar si por algún lindero pasa una línea de alta tensión; en ese caso hay un retiro obligatorio a la red (que el POT exige) y restaría un poco de área.
DECISIÓN
Las alternativas concretas
Cuatro combinaciones sobre el trazado de dos manzanas: compensación en dinero o mixta, cada una en 2 pisos (máximo de unidades) o 1 piso (obra más barata). Cada tarjeta trae el frente × fondo del lote.
DETALLE
Lote tipo · ¿cabe el parqueadero en cada casa?
Verificación de la idea de parqueadero dentro del lote de cada vivienda, con tres variantes para analizar: (1) 2 pisos con parqueo propio, (2) 1 piso amplio con parqueo comunal, y (3) casa progresiva — se entrega con un retiro de 5 m al frente y el propietario decide su parqueadero a futuro. En 2 pisos el parqueo propio cabe holgado; en 1 piso el fondo de 14,3 m no da para parqueo propio + casa amplia.
Para presentar a los socios
Opción A — 36 casas (Mixto 18 · 2 pisos · parqueo propio): más unidades y cada casa con su parqueadero → mayor valor de venta. Es la recomendada.
Opción B — 32 casas (16 lotes · 1 piso amplio): casa de un piso más grande al mismo precio VIS (la VIS se define por precio ≤ 135 SMMLV, no por área) → atractiva para compradores con subsidio (Mi Casa Ya), adultos mayores o quien prefiere un solo nivel. Menos unidades, mejor producto por casa.
Opción C — Media casa (entrega 52,69 m²): modelo de vivienda progresiva (casa básica ampliable): se entrega la casa a medio construir y el propietario termina la ampliación. Menor precio de entrada → máximo alcance con subsidio, y menor inversión de obra por unidad. Aplica sobre el mismo loteo (18 o 16 lotes).
PROGRESIVA
Casa básica VIS 52,69 m² aplicada al lote bifamiliar
Modelo de vivienda progresiva (casa básica ampliable) aplicado al loteo de San Gerardo: lote bifamiliar de 9 × 14 m (126 m² · 2 viviendas). Cada casa (4,5 × 14) se entrega como casa básica de 52,69 m² en 2 pisos sobre una franja construida de 2,5 m; se deja una franja de jardín / acceso de 2,0 m para que el propietario amplíe a futuro, con acceso por el centro.
Planta del lote bifamiliar (2 casas espejo). Norte arriba.
Viabilidad POT · ✅ Procede
Aislamiento posterior: patio de 3,00 m al fondo → cumple Tabla 46 (CNU 3.8). Lateral: no se exige a 1-3 pisos → casas pareadas con medianera (CNU 3.6). Antejardín: no exigido en VIS bifamiliar (CNU 3.5).
Índice de ocupación: la casa básica ocupa ~0,36 del lote → margen amplio hasta el IO máx. 0,80. Ampliación futura: crece sobre el jardín (2 × 14) y en altura hasta ~100 m² en 2 pisos (IO 0,80 × 63 m² × 2). Para ~140 m² haría falta un 3.er nivel → verificar altura / AEROCIVIL.
Encaje: 18 lotes de 126 m² caben en el área útil de compensación (2.356 ÷ 126 ≈ 18) → 36 viviendas. Gancho de ventas: menor precio de entrada + expansión futura → ideal para subsidios.
Nota: el lote real de cada casa es 4,5 × 14 = 63 m² (no 70). El máximo construible por norma es ~100 m² en 2 pisos; los 140 m² a futuro exigirían un tercer nivel sujeto a concepto de alturas. Distribución interna (habitación, baño, sala-comedor, cocina, escalera) según proyecto arquitectónico.
DISTRIBUCIÓN
Casa básica VIS · planta por piso (referencial)
Distribución de la casa básica de 52,69 m² sobre el lote real de 4,6 × 14,3 m (escenario Dinero-18, lote bifamiliar 131 m²). Piso 1: sala-comedor, cocina abierta, 1 habitación auxiliar, 1 baño, escalera, patio con zona de ropas y parqueadero propio. Piso 2: habitación principal con terraza. El resto del lote queda como crecimiento futuro del propietario.
PISO 1 · entregado
PISO 2 · entregado + crecimiento
Planta referencial de comercialización; el diseño arquitectónico definitivo (dimensiones exactas de cada ambiente, escalera y estructura) lo define el arquitecto. Cumple patio / aislamiento posterior 3,0 m (CNU 3.8) y sin aislamiento lateral por ser pareada a 1-3 pisos (CNU 3.6).